Le registre des mandats, c’est au singulier...

La Cour de cassation a eu récemment l’occasion de préciser sa doctrine sur le régime des registres des mandats que les agents immobiliers doivent détenir au titre de la réglementation Hoguet. Avec un peu de souplesse, à ce sujet ?

Pour enregistrer des mandats...

Un registre obligatoire... En vertu de l’article 72 du décret Hoguet du 20.07.1972, tout agent immobilier – AI titulaire de la carte T (Transaction) doit tenir un registre des mandats conforme à la réglementation, à conserver au moins dix ans.

Un formalisme impératif... Dans le registre, et en complétant en ordre les rubriques, un AI doit y (faire) « enregistrer » ses mandats dès leur signature et ce par ordre chronologique, suivant une numérotation continue. Le numéro d’inscription d’un mandat sur le registre est à porter sur chaque exemplaire, dont celui remis au client. À défaut, le mandat est entaché d’une nullité « absolue ».

Des registres distincts : possible ?

Où la numérotation pose problème... Après s’être vu confié un mandat de vente, un AI trouve vite un acquéreur, lequel régularise un mandat de recherche. La vente finalisée, l’AI est contraint d’assigner l’acquéreur pour ses honoraires, dus au titre de son mandat. Mais celui-ci se prévaut de sa nullité en arguant... d’une « incohérence » dans la numérotation des mandats : le mandat de vente porte le n° 212, et celui de recherche... le n° 5604.

Où l’agent immobilier s’en explique... L’AI explique aux juges qu’il tient deux registres distincts : l’un pour tous ses mandats de vente, l’autre pour tous ses mandats de recherche. Il soutient que l’article 72 du décret n’interdit pas de faire ainsi usage de deux registres, soulignant que « ce choix d’organisation » pour exercer son activité n’est contraire ni à la lettre du texte, ni à « son esprit tendant à protéger les droits du mandant ».

Rien n’y fait... Par un arrêt qui aura les faveurs d’une publication officielle, et qui a valeur d’arrêt de principe, la Cour de cassation vient d’écarter l’argumentation de l’AI. Elle juge qu’il résulte de l’article 72 du décret « que tous les mandats visés par ce texte sont mentionnés sur un registre unique » . Dès lors, la pratique d’un AI, qui tient un registre pour les mandats de vente et un registre différent pour ceux de recherche, n’est pas « conforme » aux prescriptions de l’article 72 (Cass. 3e civ. 10.12.2014) .

Exit les honoraires... Il est jugé que le mandat de recherche était donc nul : l’AI ne pouvait s’en prévaloir pour réclamer les honoraires prévus...

Nos conseils

Un registre, un seul... Sans réelle surprise, l’arrêt condamne toute pratique consistant à « ouvrir » et/ou tenir plusieurs registres des mandats, ou des « sous-registres ». Il est à ce titre prudent de considérer que le titulaire d’une carte T, disposant de plusieurs bureaux, agences, succursales, ou établissements, ne peut détenir qu’un seul registre.

... par activité ! Qu’on ne s’y trompe pas. Tout titulaire de la carte T et G (Gestion immobilière) doit (continuer de) tenir un double registre distinct pour ses mandats. Un registre pour ceux en transaction (vente, location sans gestion). Et un autre registre (unique), prévu par l’article 65 du décret, pour ses mandats de gestion (y compris ceux avec mission de mise en location).

Gare à la numérotation... Après la récente note de la DGCCRF, l’arrêt invite côté AI à la plus grande rigueur dans la tenue des registres... et la numérotation des mandats. En particulier là où il continue d’en passer par un « double » mandat (vendeur/acquéreur) pour un même bien...

Point de souplesse au rendez-vous : sous peine de risquer l’annulation de ses mandats, un agent immobilier doit s’en tenir à un registre unique en transaction, en veillant avec rigueur à respecter le formalisme imposé pour la numérotation.